Ortaklığın Feshi (Satış Davası) Nedir?

Ortaklığın feshi davası, satış davası olarak da bilinir. Ortak veya müşterek mülkiyetin hakim olduğu taşınır veya taşınmaz mallar üzerindeki payların sona ermesini sağlar.

Ortaklığın feshedilmesi durumunda tarafların tümü paydaşlardır. Davanın sonucu tüm paydaşlar için aynı sonuçlara sahiptir.

Ortaklığın bölünerek dağılması nedir?

Ortaklığın kesin bölünerek feshedilmesi, dava konusu taşınır veya taşınmaz her mal için geçerli olmayabilir. Söz konusu taşınır veya taşınmaz mallar bölünebilir olmalıdır. Mahkeme öncelikle söz konusu taşınır veya taşınmaz malın bölünmesinin mümkün olup olmadığını inceleyecektir.

Devamını oku: Ortaklığın Feshi (Satış Davası) Nedir?

Aynı şekilde ortaklığın bölünerek feshedilmesinde taşınır veya taşınmaz mal paydaş sayısına göre paylaştırılır. Söz konusu mülkün hisselerinin eşitlenemediği durumlarda, negatif kısmın değerine eşit para eklemek mümkün olabilir.

Ortaklığın bölünerek çözülmesine örnek olarak, üç paydaşı olan bir arazinin üç eşit parçaya bölünerek paydaşlara bırakılmasına örnek verebiliriz.

Ortaklığın Satış Yoluyla Feshi Nedir?

Ortaklığın satış yoluyla feshedilmesi, taşınır veya taşınmaz malların icra yolu ile satılması ve satış tutarının ortaklar arasında payları ile orantılı olarak bölünmesi anlamına gelir. Ortaklığın bölünerek feshinin mümkün olmadığı durumlarda, ortaklığın satış yoluyla feshine karar verilir.

Ortaklığın satış yoluyla feshi, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre açık artırma ile yapılır. Satışın ortaklar arasında yapılması da mümkündür, ancak bu durumda tüm ortakların rızasının gerekli olduğuna dikkat edilmelidir.

Ortaklığın feshi için dava açmadan ortaklığın feshi mümkün müdür?

Taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklığın feshedilmek istenmesi halinde taraflar kendi aralarında anlaşarak ortaklığı feshedebilirler. Bu durumda, paydaşların mülkün kendi aralarında nasıl dağıtılacağı konusunda bir anlaşmaya varmaları gerekir. Taraflar anlaşamazsa ortaklığın feshi için dava açılabilir.

Ortaklığın Feshi Davasında Taraflar Kimlerdir?

Ortaklığın feshine ilişkin dava, taşınır veya taşınmaz mallar üzerindeki ortaklığı feshetmek isteyen paydaş tarafından tüm ortaklar aleyhine açılır. Herhangi bir paydaş, ortaklığın feshini talep edebilir. Ortaklardan biri ölürse, ölen ortağın mirasçıları davaya eklenmelidir.

Ortaklığın feshi davası hangi mahkemede açılır?
Ortaklık tarafından tasfiye edilmek istenen mülkün taşınır veya taşınmaz olup olmadığına bakılmaksızın, yetkili mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Ortaklık tarafından karara bağlanacak mal taşınmaz ise yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi olacaktır. Ortaklığın birden fazla taşınmaz üzerinde feshedilmesi isteniyorsa, taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu mahkemede dava açılabilir.

Karara bağlanmaya çalışılan mal taşınır mal ise yetkili mahkeme, davalının ikamet ettiği yerin mahkemesidir.

Ortaklığın Feshi Durumunda Yargılama Giderlerini ve Avukatlık Ücretlerini Kim Öder?
Ortaklığın feshi davası açılırken davacının dava ücretini ve mahkeme masraflarını ödemesi gerekir. Dava ücreti sabit bir ücrettir, yani taşınmazın değerine bağlı olarak değişmeyecektir.

Dava sonucunda dava giderleri ve varsa avukatlık ücretleri payları oranında pay sahipleri arasında paylaştırılarak pay sahiplerine tahsil edilir.

Ortaklığın Feshi Durumunda Mülkün Mülkiyeti ile İlgili bir Anlaşmazlık Olursa Ne Olur?

Muhdesat; Taşınmaz üzerinde taşınmazın sahibi dışındaki kişilerin başka bir kişi veya yapılarının bulunmasıdır. Örneğin, araziye dikilen ağaçların veya arazideki bir binanın arsa sahibinden başka birine ait olması durumudur.

Ortaklığın feshedilmesi durumunda, ortaklığın feshedilmeye çalışıldığı taşınmazın mülkiyeti ile ilgili bir uyuşmazlık olması halinde, ortaklığın feshi davasından ayrı olarak dava açılması gerekecektir. Bu konuda açılması gereken dava “Mülkün Mülkiyetinin Tespiti Davası” dır.

Özet olarak
Ortaklığın feshi davası, mahkemenin satış yoluyla malı/mirası paydaşlara eşit olarak paylaştırmasıdır. Taşınır veya taşınmaz mallara ortak olan tüm paydaşlar hakkında ortaklığın feshi davası açılır. Gayrimenkul hukukunu kapsar ve hak kaybını önlemek için gayrimenkul avukatı tarafından titizlikle takip edilmelidir.

Aynen Taksim İzale-i Şuyu gibi (Ortaklığın Feshi)

Türk Medeni Kanununun 699 uncu maddesine göre müşterek mülkiyette pay, mülkün olduğu gibi bölünmesi veya müzakere veya açık artırma yoluyla satılması ve bedelin bölünmesi suretiyle gerçekleştirilir. Paylaştırma şeklinde anlaşmaya varılamaması halinde, pay sahiplerinden birinin talebi üzerine hakim, mülkü aynen olduğu gibi bölmeye, bölünen parçaların değerleri birbiriyle uyuşmuyorsa eksik parçaya para ekleyerek eşitlemeye karar verir. Bölünme talebinin şart ve koşullara uygun görülmemesi ve özellikle paylaştırılan malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesinin mümkün olmaması halinde açık artırma ile satılmasına karar verilir.

Bu nedenle ortaklığın feshi hallerinde hakim, ilgili kurumların görüşünü isteyerek ve gerektiğinde bilirkişi tayin ederek aynı bölünmenin mümkün olup olmadığını araştırır. Taşınmazın olduğu gibi bölünmesinin mümkün olduğunu söyleyebilmek için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatının mümkün olup olmadığının araştırılması ve taşınmazın önemli bir kayıp yaşayıp yaşamayacağının değerlendirilmesi gerekmektedir. değer.

Paydaşlardan herhangi biri olduğu gibi paylaşmak isterse, hakim önce olduğu gibi paylaşmanın mümkün olup olmadığını araştırmalıdır. Bu nedenle, ortaklığın feshi davalarında taraf kurulduktan sonra mahkeme öncelikle taşınmazın tam olarak yüzölçümüne, pay ve paydaş sayısına ve imar mevzuatına göre bölünmesinin mümkün olup olmadığını araştırmalıdır.

Taksim tam olarak nedir?

Aynen benim bölümüm; Ortaklığın feshi durumlarında, gayrimenkulün olduğu gibi paydaşlar arasında paylaştırılmasıyla ortaklık feshedilir. Başka bir deyişle, bir gayrimenkulün parçalara bölünmesi ve pay sahiplerine dağıtılmasına bölünme denir.

Tam paylaşıma devam edebilmek için paydaşlardan herhangi birinin tam olarak paylaşmak istemesi yeterlidir. Ortaklığın feshi davaları ikili olduğundan ve taraflar açısından benzer sonuçlar doğurduğundan ve bu davalardaki davalı davacı ile aynı haklara sahip olduğundan, aynı şeyi paylaşmak isteyen tarafın davacı mı yoksa davalı mı olduğu önemli değildir. Bu nedenle davacının satış yoluyla paylaşım talebi davalının ayni paylaşım talebinde bulunmasını engellemez. Yargıtay kararlarına göre; Paydaşlardan herhangi biri ortaklığın aynen paylaşılarak çözülmesini istiyorsa ve taşınmazın olduğu gibi bölünmesi mümkün ise, olduğu gibi bölünmesine karar verilmelidir.

Ortaklığın Feshi Hallerinde Hakim Talebe Bağlıdır.

Kanun, ortaklığın önce olduğu gibi paylaşılarak feshedilmesini şart koşuyor. Bu nedenle, tüm paydaşlar aksini kararlaştırmadıkça, tam anlamıyla paylaşmanın mümkün olduğu durumlarda tam anlamıyla paylaşılmasına karar verilmelidir.

Öte yandan, ortaklığın feshi davaları, pay sahipleri veya ortaklar arasındaki kayıtlı mülkiyet ilişkisini sona erdiren ve taşınır veya taşınmaz mallarda ve ortak veya ortak mülkiyete tabi haklarda bireysel mülkiyete geçen ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran ikili davalardır. Davalı, davacı ile aynı haklara sahiptir. Bu nedenle davacının satış yoluyla paylaşım talebi davalının ayni paylaşım talebinde bulunmasını engellemez. Yani davacı, ortaklığın satış yoluyla feshedilmesini istese bile, davalı kesin paylaşım talebinde bulunmuşsa hakim aynı paylaşımın mümkün olup olmadığını araştırmalı ve bu aşamadan sonra karar vermelidir.

Ancak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca hakim talebe bağlıdır. Talep edilmemiş bir konunun incelenmesi ve karara bağlanması mümkün değildir. Taşınmazın kesin olarak bölünmesi isteniyorsa ve bölünmenin mümkün olmadığı bilirkişi raporu ile tespit edilirse, mahkeme davanın reddine karar vermelidir. Ortaklığın satış yoluyla feshine karar verilemez.

Kanun koyucunun bu hükmü getirmedeki amacı, her şeyden önce, aynı dağıtımı isteyen mirasçılar arasındaki paylaşıma ilişkin uyuşmazlığı en uygun şekilde çözmek ve taşınmazların değerleri arasında bir fark olması durumunda, gerekirse farkı ödeterek eşitlemeyi sağlamaktır. Ayrıca hisselerin tahsisinde mirasçıların anlaşması esastır ve anlaşamazlarsa çekiliş yapılacaktır. Kesin dağıtımı bu şekilde yapma imkanına sahip olan mahkemenin mirasçıları satmaya zorlayacak bir yöntem benimsemesi mümkün olmadığı gibi ilan edilen yasal düzenlemelere de aykırıdır.

Taksim Koşulları Tam olarak nedir? Taksim Tam Olarak hangi koşullarda Mümkün?

Taşınmazın olduğu gibi paylaşılabilmesi için imar mevzuatı açısından olduğu gibi paylaşımın mümkün olması ve olduğu gibi paylaşımın taşınmazın değerinde önemli bir düşüşe neden olmaması gerekir.

İmar mevzuatı Çerçevesinde Sunulma İmkanı

Taşınmazın üzerinde bina olmadan olduğu gibi paylaşılmasının mümkün olup olmadığı araştırılırken, konuyla ilgili imar mevzuatı ve diğer mevzuat dikkate alınarak ayrılmasının mümkün olup olmadığı araştırılır.

İmar planının olduğu yerlerde tam olarak bölme koşulları

İmar planı olan alanlarda ayrılma şartları 3194 sayılı imar kanununun 15inci maddesinde ve Planlanan Alanlar imar Yönetmeliğinin 19-22 nci maddelerinde belirtilmiştir. makalelere dahil edilmiştir. Ortak mülkiyetteki taşınmazların pay sahipliğinin anlaşma veya kararla sona erdirilmesi durumunda, imar planlarındaki veya Tipik İmar Yönetmeliğindeki ayırma işlemlerine ilişkin bu sınırlamalara uyulması gerekir. Bu hükümlere göre;

– İmar planlarına göre, gayrimenkulün yol, meydan, yeşil alan, park ve otopark gibi kamu hizmetlerine ayrılmış alanlarda bulunan kısımlarının ayrıştırılması ve birleştirilmesine izin verilmemektedir.

– İmar parselleme planlarının yapıldığı alanlarda yapılacak alt bölüm ve birleştirmeler bu planlara uygun olmalıdır. Ayrılma sonucu oluşacak parseller; imar planında parsel büyüklüklerine ilişkin hükümler varsa bu büyüklüklerden küçük olamayacakları gibi imar Yönetmeliğindeki büyüklüklerden de küçük olamazlar.

Planlanan Alanlar imar Yönetmeliği’nin 21. Maddesine göre, kamu hizmetlerine tekabül eden kısımların çıkarılmasından sonra taşınmazın kalan kısmının müstakil yapılaşmaya uygun olması halinde, bu parsel üzerinde ayrılık uygulaması ve inşaat ruhsatı verilmesi mümkündür. Kalan kısım müstakil bir imar parseli oluşturmak için yeterli değilse, ayırma mümkün değildir.

– Bir diğer önemli koşul ise bir parselleme planının yapılmasıdır. planlanan Alanların imar yönetmeliğinin 19/1. Maddesine göre herhangi bir imar bloğunda parselleme planı yapılmadan alt bölümlendirme ve birleştirme yapılamaz.

İmar planının olmadığı yerlerde tam olarak bölme koşulları

Söz konusu yerlerin köy yerleşim alanı sınırları içinde olmaması halinde Plansız Alanlar imar Yönetmeliği’nin 13. ve 15. maddeleri uygulanır. Anılan maddelere göre altbölümle oluşturulacak parsellerin genişliği 20 m’den, derinliği 30 m’den az olamaz.Ayrıca ayrıştırma sonucu elde edilecek parsellerin kadastro veya kadastro üzerinde bulunan bir yola cepheli olması gerekir. tapu haritası ve kamuoyu tarafından devralınmıştır.

Parsel terk edilerek yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklarda cephesi olan arsalar alt bölümlere ayrılamaz. Alt bölüm yoluyla bir çıkmaz oluşturulamaz.

Belediyenin Sınırları Dışında Bir Planı Olmayan Köy ve Mezraların Yerleşik Bölgelerinde Tam Olarak Bölünme Koşulları Bitişik Alan

Plansız Alanlar imar Yönetmeliği’nin 43. Maddesine göre köy ve mezraların yerleşik alanlarında alt bölümlere ayrılarak elde edilecek parsellerin kadastro veya tapu haritasında yer alan ve kamu tarafından devralınan yola cepheli olması gerekmektedir. Parsel terk edilerek yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklarda cephesi olan arsalar alt bölümlere ayrılamaz. Alt bölüm yoluyla bir çıkmaz oluşturulamaz.

Köy ve mezraların yerleşik alanları içinde ve çevresinde yapılacak altbölüm işlemlerinde parsel genişlikleri 15,00 m’den, parsel derinlikleri 20,00 m’den az olamaz. Ayrılarak en fazla beş parsel elde edilir ve bu şekilde elde edilen parseller ikinci bir ayrıma tabi tutulamaz zaman.

Yerleşim Alanı Dışındaki Alanlarda Tam Olarak Bölünme Koşulları (Yerleşmemiş)

Üst ölçekli planın bulunmadığı yerleşim dışı alanlarda alt bölümlere ayrıldıktan sonra alınacak her parsel 5.000 m2’den küçük olamaz. Alt bölümden sonra, bu parsellerin kadastro veya tapu haritasında kamuya ait bir yola en az 25,00 m mesafe. Bir cepheye sahip olmak zorunludur. Parsel terk edilerek yol oluşturulamaz. Yeni bir yerleşim alanı oluşturmak amacıyla alt bölüm yapılamaz.

Tarım Arazilerinde Tam Olarak Bölünme Koşulları

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nun 8. maddesine göre, tarımsal faaliyetlerin ekonomik olarak yürütülebileceği ve daha fazla azaltılmaması gereken en küçük alana sahip olan tarım arazisi parsel büyüklüğü; Tarım Bakanlığı tarafından, sosyal, ekonomik, bölgelerin ve bölgelerin ekolojik ve teknik özellikleri. Belirlenen büyüklüğe ulaşmış olan tarım arazileri miras hukuku açısından bölünmez bir mülk haline gelmektedir. Tarım Bakanlığı’nın (il veya ilçe müdürlüğü) talebi halinde, bu Bakanlıkça belirlenen küçüklüğe ulaşmış tarım arazilerinin bulunduğu tapu sicil sayfalarının beyannameler bölümünde “5403 sayılı Kanunun 8inci maddesine göre tahsis edilemez” ve dolayısıyla bölünmez hale gelen mallar tescil edilmiştir. Ek açıklama aşağıdaki gibi verilmelidir.

Belirlenen parsel büyüklüğü; Mutlak tarım arazilerinde ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan, ekili tarım arazilerinde 0,5 hektardan, seracılık ekili arazilerde 0,3 hektardan ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan az olamaz.

Taşınmazın olduğu gibi bölünmesinin mümkün olduğunu söyleyebilmek için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatının mümkün olup olmadığının araştırılması ve taşınmazın önemli bir kayıp yaşayıp yaşamayacağının değerlendirilmesi gerekmektedir. değer.

Önemli: Bir Değer Kaybına Uğramadan Paylaşılan Mülkü Bölmek Mümkün Değildir

Taşınmazın olduğu gibi bölünmesinin mümkün olduğunu söyleyebilmek için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatının mümkün olup olmadığının araştırılması ve taşınmazın önemli bir kayıp yaşayıp yaşamayacağının değerlendirilmesi gerekmektedir. değer.

Bölünmenin Mümkün olup Olmadığını Belirlemek için Bir Uzmanın Atanması

Aynı bölünmenin mümkün olup olmadığının araştırılmasının ilk aşaması, gayrimenkulün aynen olduğu gibi bölünmesinin mümkün olup olmadığını belirlemek için hakim tarafından bilirkişi atanmasıdır. Tescile Konu Harita ve Planlar Hakkında Yönetmeliğin 2 nci maddesi uyarınca plan ve haritaların sorumluluğu bir etüt ve kadastro yüksek mühendisi veya mühendisi tarafından üstlenilmelidir. Bu nedenle hakim tarafından atanan bilirkişinin anket ve kadastro yüksek mühendisi veya mühendisi olması gerekir.

Bilirkişi taşınmazın olduğu gibi paylaşılmasının mümkün olup olmadığını ve mümkünse olduğu gibi paylaşılmasının taşınmazın türü, miktarı, pay ve paydaş sayısı ve imar durumu dikkate alınarak taşınmazın değerinde önemli bir düşüşe neden olup olmayacağını imar açısından değerlendirmelidir mevzuatı ayrıntılı ve gerekçeli bir raporla açıklar.

Uzman tarafından yapılacak bu araştırma taşınmazın niteliğine ve üzerinde bina olup olmamasına göre değişiklik gösterecektir. Çünkü tam olarak olduğu gibi bölünmenin mümkün olup olmadığı araştırılırken taşınmazın zemin durumu ve taşınmazın ayrılmaz parçaları dikkate alınmalıdır.

Kat Mülkiyetine Tabi Olabilecek Binalarda Tam Olarak Paylaşma

Bu tür yapılarda ilk aşama, inşaat ruhsatı ve inşaat ruhsatı olup olmadığının belirlenmesidir. İnşaat ruhsatı varsa kat mülkiyetine geçiş için gerekli işlemler başlatılır.

Yargıtay uygulamalarında, bir tarafın kesin paylaşım talebinin kat mülkiyeti kurulması talebini de içerdiği kabul edilmektedir. Dolayısıyla ortaklığın feshine ilişkin dava konusu taşınmaz üzerinde bina varsa bu binada kat mülkiyeti kurulup kurulmayacağının araştırılması gerekmektedir. Binanın doluluk izni alması ve kat mülkiyetine dönüştürülmesi mümkün ise, binayı her paydaş için bağımsız bir bölüme ayırma imkanı olup olmadığı veya payda kalmayı kabul ettikleri takdirde her paydaş için bağımsız bir bölüm olup olmadığı dikkate alınarak belirlenmelidir. pay ve paydaş sayısına bağlı olarak gerektiğinde dikkate alınması.

Bunun ilk aşaması, binanın inşaat ruhsatı ve inşaat ruhsatı olup olmadığının araştırılmasıdır. İnşaat ruhsatı ve bina doluluk ruhsatı varsa kat mülkiyeti oluşturulabilir ve kurulan kat mülkiyetinden doğacak bağımsız bölümler paylaşılarak ortaklık çözülebilir.

Binanın inşaat ruhsatı ve bina doluluk izni yoksa mahkeme, ilgili belediye veya il özel idaresi tarafından onaylanmış bir proje olup olmadığını veya bu projede tadilat projesi olup olmadığını, bununla ilgili tadilat projesi olup olmadığını araştırmalıdır; Aksi takdirde ilgili belediyeden alınacak ön bilgilere dayanarak binanın mevcut durumundaki imar mevzuatını ve bulunduğu yerin imar durumunu ihlal edip etmediğinin ve imar veya proje ile çelişkilerin ortadan kalkması halinde onay verilip verilmeyeceğinin öğrenilmesi gerekmektedir.

Onay verilebileceği tespit edilirse, binanın kat mülkiyetine dönüştürülmesi için gerekli işlemler yapılacak ve kat mülkiyetine geçiş sağlandıktan sonra olduğu gibi paylaşılarak ortaklık feshedilecektir. İnşaat ruhsatı alabilmek için bazı eksikliklerin yerine getirilmesi gerekiyorsa, bu eksiklikler paylaşmak isteyen tarafça tamamlanacak ve kat mülkiyeti kurulacaktır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarında, tamamlanmış binanın fiili durumu ile onaylanmış projesi arasında tutarsızlıkların bulunması veya imar planına uygun olarak ancak projesiz olarak inşa edilen bina veya bazı bağımsız yapılar gibi kat mülkiyeti kurulmasını engelleyen eksikliklerin olduğu durumlarda kendi başına kullanıma uygun olmayan bölümler, bu eksikliklerin giderilmesi ve yasal şartlara uygun hale getirilmesinin mümkün olması halinde kabul edilmektedir, bu eksiklikler talep eden tarafça tamamlanmalıdır. Binanın inşaat ruhsatı ve bina doluluk izni alması mümkün değilse, binanın kat mülkiyetine dönüştürülmesi mümkün olmayacağından ortaklığın satılarak feshedilmesi gerekir.

Bina Doluluk izni Almak

Eğer doluluk izni yoksa bina için ilgili il özel idaresi veya belediyenin doluluk izni verip vermeyeceğinin araştırılması gerekmektedir. Bina doluluk izni verilebileceği tespit edilirse bir sonraki aşama fiili durumu yansıtan projenin hazırlanması ve ilgili imar müdürlüğünün onayı ile doluluk izni belgesinin alınmasıdır.

Kat Mülkiyetinin Kurulması

İnşaat ruhsatı alındıktan sonra kat mülkiyeti tesis edilmelidir. Bu amaçla Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre binanın mimari projeye uygun olarak tamamlanması veya projesi olmamasına rağmen fiili durumuna göre çizilen imar ve bilime uygun olarak ilgili makam tarafından onaylanmış bir projeye sahip olması gerekir. bağımsız parçalar tek başına kullanıma uygun olmalı, yapının tamamı duvardan yapılmalı ve her paydaşın kullanımına açık olmalıdır. En az bir bağımsız bölüm gereklidir.

Binanın kat mülkiyeti haline gelebilmesi için hakimin ortaklığın feshedilmesini isteyen tarafa zaman tanıması gerekir. Bu anlamda kat mülkiyetine geçerek ortaklığı ortadan kaldırmak isteyen davalı tarafa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. Maddesinde sayılan onaylı fotoğraf, noter tasdikli liste ve yönetim planı gibi belgelerin tamamlanması için yetki ve yeterli süre verilmelidir.

Paydaşların ayrılan süreye rağmen fotoğraf, sahip listesi ve yönetim planı gibi belgeleri imzalamaktan kaçınmaları halinde bunların imzalı sayılmasına karar verilmelidir.

Bu hususların verilen süre içinde tamamen yerine getirilmesi halinde, söz konusu taşınmaz üzerindeki yapıdaki her bağımsız bölümün yüzey alanı ve kullanım amacı dikkate alınarak değeri belirlenir ve bu değere göre tahsis edilecek arsa payı belirlenir. Bölümlere arsa payları tahsis edilirken, daha önce rastgele verilen yerdeki arsa payları dikkate alınmaz. Bu işlemler için uzman olarak bir avukat ve iki teknik personel seçmenizde fayda var. Bu işlemler tamamlandıktan sonra arsa payları, bu paylar karşılığında verilen bağımsız bölüm numaraları ve sahipleri belirtilerek kat mülkiyeti kurulur.

Kat Mülkiyetinin Tescili

Bir sonraki aşama, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti siciline kaydedilmesidir. Yargıtay’ın “paylaşılacak taşınmazların tapu siciline kaydedilmeden ortaklığın feshine karar verilemeyeceği” kararları dikkate alındığında, kat mülkiyeti siciline kaydedilmeden ortaklığın feshine karar verilmemesi gerektiğini düşünüyoruz.

Kat Mülkiyetine Tabi Binalarla Gayrimenkulde Ortaklığın Feshi

Kat mülkiyetine tabi binaları olan binalar imar uygulamaları sonucunda ortak mülkiyete dönüştürülebilir. Bu gibi durumlarda ortaklığın nasıl çözüleceğini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu belirler. Bu Kanunun 54üncü maddesine göre, ortaklar paylaşmayı kabul ettikleri takdirde, işbu sözleşme hükümleri uygulanır.

Aynı maddenin geri kalanı, böyle bir anlaşmaya varılamaması durumunda uygulanması gereken hükümleri içermektedir. Bu hükümlere göre kat mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın feshine ilişkin iş akışı aşağıda açıklandığı gibi olmalıdır.

634 Sayılı Kanunun 54üncü maddesi gereğince yürütülecek ortaklığın ortadan kaldırılması sürecindeki ilk aşama, ortaklığın ortadan kaldırılmasından sorumlu sulh Ceza mahkemesi tarafından her taşınmazın ortaklık nezdindeki mevcut değerlerinin ayrı ayrı değerlendirilmesidir. Bu değerleme uzmanlar tarafından yapılır. Bu değerler belirlendikten sonra karara en yakın tarih itibariyle her taşınmazın değerlerinin belirlenmesinde Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanır.

Hakim, yukarıda belirlenen değerler dikkate alınarak en yüksek değere sahip mülk sahibine bu değere sahip diğer mülkleri satın almasını teklif etmeye karar verir ve bu teklif kabul edilip bedeli ödendiğinde ortaklık feshedilir.

Nihai sulh ceza mahkemesi kararının tebliğinden itibaren bir ay içinde bedelin ödenmemesi veya altı ay içinde ödenecek banka yazısı veya ayni teminat verilmemesi halinde, ortak taşınmazların tamamı mümkünse imar durumuna göre kat mülkiyeti olarak tutulacaktır ve diğer taşınmazlar buna eklenecek, bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılacak ve açılacaktır. Açık artırma ile satılır ve ortaklık feshedilir ve satış bedeli, mahkemece belirlenen her taşınmazın değerleri arasındaki orana göre sahiplerine dağıtılır.

Binasız Gayrimenkullerde Aynen Paylaşılarak Ortaklığın Ortadan Kaldırılması

Ayrıca aynısının bölünerek bölünmesi durumunda teknik uzman bir bölünme projesi hazırlayacak ve bu projeye göre taşınmazın Belediye veya bitişik alan sınırları içinde olması halinde imar Kanununa göre bölünmesinin (bölünmesinin) mümkün olup olmadığına belediye karar verecektir ve Yönetmelikler, Belediye Komitesinden ve Belediye dışındaysa İl Özel İdaresinden karar alarak. Olup olmadığı sorulmalıdır. Onay makamı, bölünmenin mümkün olduğunu belirtirse, taşınmazın olduğu gibi bölünmesine karar verilebilir. Menfaat sahipleri, boyun eğdirme projesinde kime ne verileceği konusunda anlaşamazlarsa, hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir.

Bir Ayrılık Projesinin Hazırlanması

Üzerinde bina bulunmayan taşınmazlara ilişkin ayrıştırma işlemlerinin yapılabilmesi için öncelikle bir bilirkişi tarafından hazırlanmış bir ayrıştırma projesine sahip olunması gerekmektedir (Y.6.HD. 13.10.2003, E:2003/7190 , K:2003/7141 ).

Konum, yol cephesi vb. payları dengelemek için tahsis edilen kısımlar arasındadır. Para eklenmesi gerekiyorsa, bu bilirkişi raporunda da belirtilmelidir.

Ortaklık Fesih Davalarında İmtiyazın Eklenmesi Nedir?

Tam bölünerek paylaşmak (dağıtmak) mümkün ise, bölünen parçaların değerleri birbiriyle uyuşmuyorsa, değeri eksik olan parçaya para (ivaz) eklenerek eşitleme sağlanır. Payları eşitlemek için ek bir değerlendirme yapılması gerekiyorsa, bilim uzmanları tarafından bir bölüm projesi hazırlanır.

Paydaşlar Arasında Gruplama

Ortaklık feshi davalarında bölünme talep edilmesi halinde, söz konusu taşınmazın pay ve paydaş durumuna göre bölünmenin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekmektedir. Davada menfaat sahipleri arasında bir anlaşma olmadıkça, hakim kendiliğinden bazı taşınmazların aynen bazı menfaat sahiplerine, geri kalanının ise diğer menfaat sahiplerine verildiği şekilde bölünmesine karar veremez. Yani davada uzlaşma olmadıkça, bazı taşınmazların bazı paydaşlara, diğerlerinin ise diğer paydaşlara verilmesi şeklinde resen bölünmeye gidilmesi mümkün değildir.

Menfaat sahiplerinin rıza göstermemesi halinde taşınmazın bir kısmı menfaat sahipleri arasında paylaştırılamaz.

Yetkili Kamu İdaresinden Görüş İstemek

İkinci aşamada bilirkişi tarafından hazırlanan projeye göre taşınmazın belediye sınırları içinde olup olmadığı belediyeden, bu sınırların dışında olup olmadığı ise il özel idaresinden imar planına, imar Kanununa göre bölünmesinin mümkün olup olmadığı sorulmalıdır ve ilgili düzenlemeler.

Mahkemenin ayrılmanın mümkün olup olmadığını sorduğu durumlarda, ayrılmanın mümkün olup olmadığı belediye sınırları içindeki belediye komitesi ve bu sınırlar dışındaki il komitesi tarafından değerlendirilmelidir. Çünkü imar Kanununun 16ncı maddesi hükmü gereğince belediye ve il meclislerince alınan kararlarla imar ile oluşturulan çap kayıtlarının düzeltilmesi ve ayrıştırma ve birleştirme işlemleri mümkündür. Bu maddeye göre, ayrılık ve birleşme işlemlerini onaylamaya yetkili makam konsey olduğundan, adli yargı, diğer makamlarca (örneğin belediye başkanı) yapılan işlemlere dayanarak ortaklığın feshine karar vermemelidir.

Ayrılığın mümkün olmadığı için belediyeden veya il özel idaresinden olumsuz yanıt alınması halinde hakim taşınmazı açık artırmada satarak ortaklığın ortadan kaldırılmasına karar verir. Belediyeden veya il özel idaresinden olumlu yanıt alınması halinde, ayrıştırma ve birleştirme işlemini onaylamaya yetkili makamın (belediye ve il meclisi) ayrıştırma dosyasını onaylaması gerekir.

Ortaklığı Feshetmeye Karar Vermek

Ortaklığın feshine karar verilebilmesi için bağımsız bölümlerin değer bakımından eşit hale getirilmesi gerekir. Bu aşamada, bağımsız bölümler arasında değer farkı varsa, tüm bağımsız bölümler dikkate alınarak (para) değer olarak eşit hale getirilir.

Bir sonraki aşamada bu bağımsız bölümler mevcutsa asıl bölüme göre, yoksa ortakların mutabakatına göre dağıtılır, durum böyle değilse her hissedara kura çekilerek veya payda kalmayı kabul ederlerse bir bağımsız bölüme dağıtılır kararlaştırılan her hissedar için bölüm. Her paydaşa bağımsız bir bölüm verildikten sonra, kalan bağımsız bölüm veya bölümler, pay sahipleri arasında gayrimenkulden en yüksek paya sahip olana tahsis edilmeli ve paylar diğerleri dikkate alınarak eşitlenmelidir.

Ancak payların dengelenmesi, gerektiğinde değerleme ve gruplandırmanın eklenmesi ve ortakların anlaşamaması halinde kura çekilerek hangi bağımsız bölümün hangi ortağa ait olduğunun belirlenmesinin ancak devralınan taşınmazlar için mümkün olduğu unutulmamalıdır. Aksi takdirde, ortak paydaşlardan her biri kendi payı karşılığında belirli bir bağımsız bölüm almış ve onu kullanmışsa ve hissedarların diğerinin kullandığı bağımsız bölümde hakları yoksa, değerlendirme eklemeye, pay eşitlemeye veya kura çekmeye gerek yoktur; Her paydaşa kullandıkları bölüm verilmelidir. Çünkü Yargıtay’ın belirlediği uygulamalarda, kat mülkiyetine uygun yapıdaki ortaklığın kat mülkiyeti tesis edilerek ortadan kaldırılmasında, paydaşlar arasında mutabakata dayalı fiili bölünme ve buna göre kullanım halinde, bağımsız bölümlerin paydaşlara paydaş paylarına göre tahsis edilmesi gerektiği kabul edilmektedir. kat mülkiyeti kurulurken bu fiili kullanım (Y.18.HD). 09.11.2004, E:2004/7246 , K:2004/8379 ).

Tapu Siciline Kayıt

Divan kararı alındıktan sonra, ayırma projesinden kaynaklanan parsellerin aidiyetinin tespiti ve ortaklığın feshine karar verilebilmesi için öncelikle mahkemece tapu ve kadastro teşkilatına ve ayrılıktan doğacak yeni parsellere ayırma dosyasının gönderilmesi gerekmektedir tapu siciline kayıtlı olması gerekir.

İmar Kanunu’nun 16. maddesinde tapu sicilinde ayırma işlemlerinin yapılması gerektiği belirtilmektedir.

Projenin müdürlükler tarafından bir ay içinde sonuçlandırılarak tapu siciline tescil edilmesi öngörülmektedir. Aynı madde sonunda tarafların rızası veya mahkeme kararı ile ortaklığın feshi de aynı hükümlere tabidir. Bu nedenle maddede yazılı işlemler, özellikle tapu siciline tescil ve yeni kurulan parsellerin resmi olarak oluşturulmadan ortaklığın feshine karar verilmemelidir (Y.6.HD. 05.01.1990, E:1990/11289 , K:1990/11711 ).

Gayrimenkulün Paylaşımı ve Tescili

Tapu tescil edildikten sonra hangi parselin hangi paydaşa ait olacağı belirlenmelidir. Ancak böyle bir tespitin yapılabilmesi için ayrıştırma projesine göre oluşturulacak parsellerin değer bakımından eşit olması gerekmektedir. Ortaklık fesih davalarında paylaşım yapılırken, ayırma projesinden kaynaklanan payların tutar olarak değil değer olarak eşit olması sağlanmalıdır. Ayrılıktan kaynaklanan parçaların değerleri birbiriyle uyuşmuyorsa, eksik parçaya para (armağan) eklenerek eşitleme sağlanır. Bu parçaların değerleri ve bu değerleri eşitlemek için eklenecek para miktarı bir uzman tarafından belirlenir.

Denkleştirme sağlandıktan sonra, ortaya çıkan parçaların paydaş veya ortaklar arasında (hangi parçanın kime düşeceği) ayırma projesine göre nasıl dağıtılacağının belirlenmesi gerekmektedir. Bu konudaki kural, paydaşların veya ortakların hangi parçanın kime düşmesi gerektiği konusunda hemfikir olmalarıdır. Bu konuda paydaşlar arasında bir anlaşmaya varılması halinde hakim bu anlaşmaya göre karar verir. Menfaat sahipleri arasında böyle bir anlaşma olmadıkça, hakim kendiliğinden bazı taşınmazları bazı menfaat sahiplerine, geri kalanını da diğer menfaat sahiplerine vererek bölmeye karar veremez. Bu durumda, hakimin huzurunda kura çekilerek kime hangi parçanın verileceği belirlenir. Piyango sistemi uyulması gereken mutlak bir kuraldır.

Hakim, hangi parçanın kime ait olacağını belirledikten sonra, paydaşlar arasındaki anlaşma veya çekilişe uygun olarak ortaklığı feshetmeye ve ayrılıktan kaynaklanan parselleri paydaşlar adına tescil ettirmeye karar verir.