Kasım 2026 Kira Artış Oranı Yüzde 31,23: Hesaplama ve Kiracı Hakları

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) 3 Kasım 2026’da açıkladığı ekim ayı enflasyon verileriyle Kasım 2026 kira artış oranı da netleşti: Tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim %31,23 oldu. Kira dönemi kasım ayında yenilenen konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde kiraya verenin talep edebileceği artış, kural olarak bu oranı aşamaz. Bir önceki ay oran %31,49 olarak uygulanmıştı; tavan böylece hafifçe geriledi.

Kasım 2026 Kira Artış Oranı Nasıl Belirlendi?

TÜİK’in ekim verilerine göre tüketici fiyatları bir önceki aya göre %2,58, bir önceki yılın aynı ayına göre %29,77 ve 12 aylık ortalamalara göre %31,23 arttı. Bu veriler, DHA’nın aktardığı ekim ayı enflasyon verilerinde de aynı şekilde yer alıyor. Kira hesabında esas alınan rakam yıllık enflasyon (%29,77) değil, 12 aylık ortalama değişimdir (%31,23). Sık yapılan hatalardan biri, artışın yıllık enflasyona göre yapılması gerektiğinin düşünülmesidir.

Uygulamada kural şudur: Artışın yapılacağı aydan bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranına bakılır. Kira yılı kasım ayında dolan sözleşmeler için ekim verisi, yani %31,23 kullanılır.

Yasal Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m.344

Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış sınırı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre tarafların yenilenen kira dönemlerine ilişkin artış anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede “her yıl %40 artış” gibi daha yüksek bir oran yazılı olsa bile, aşan kısım kiracıyı bağlamaz.

Konut kiralarında bir dönem uygulanan %25’lik geçici sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bugün konut ve işyeri için aynı kural geçerlidir: TÜFE 12 aylık ortalaması.

Taraflar anlaşamazsa ne olur?

Sözleşmede artış hükmü yoksa ya da taraflar anlaşamıyorsa, yeni kira bedelini hâkim belirler. Hâkim de ilk beş yıl için TÜFE 12 aylık ortalamasını aşmamak üzere, kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete göre karar verir. Bu yol kira tespit davası olarak bilinir. Kiraya veren, yeni dönem başlamadan en geç 30 gün önce dava açar veya bu süre içinde kiracıya artış talebini yazılı olarak bildirirse, mahkemece belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır (TBK m.345).

Kasım 2026 Kira Artışı Hesaplama Örnekleri

Hesap basittir: Mevcut kira bedeli 1,3123 ile çarpılır. Aşağıdaki tutarlar, kiraya verenin talep edebileceği en yüksek bedeli gösterir. Taraflar daha düşük bir artışta serbestçe anlaşabilir.

Beş Yılı Dolduran Kiracılar İçin Durum Farklı

TBK m.344’ün üçüncü fıkrası, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için ayrı bir kural getirir. Bu durumda hâkim, yeni kira bedelini TÜFE 12 aylık ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete göre belirler. Yani beş yılı geçmiş sözleşmelerde bedel, mahkeme kararıyla rayice yaklaştırılabilir. Alanya gibi kira bedellerinin son yıllarda hızla değiştiği bölgelerde bu davalar sık görülür. Hâkimin belirlediği bedel, sonraki yıllarda yeniden TÜFE sınırına göre artırılır.

Alanya’da Sık Karşılaşılan Özel Durumlar

Döviz cinsinden kira

TBK m.344’e göre kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin genel hükümler saklıdır. Bunun yanında Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar çerçevesinde, Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki konut ve işyeri kiralarında bedelin döviz olarak belirlenmesi kural olarak yasaktır. Türkiye’de yerleşik olmayan yabancılar bakımından ise istisnalar bulunur. Yabancı kiracı veya kiraya verenlerin çok olduğu Alanya’da, sözleşmenin hangi para birimiyle yapıldığı artış hesabını doğrudan etkiler.

Sezonluk ve kısa süreli kiralamalar

TBK m.339 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümler, niteliği gereği geçici kullanım amacıyla altı aydan kısa süreli yapılan kiralamalara uygulanmaz. Bu nedenle tatil amaçlı kısa dönem kiralamalarda TÜFE sınırı aynı şekilde devreye girmez. Bu tür kiralamalar ayrıca turizm amaçlı kiralama izin belgesi rejimine tabidir.

Uyuşmazlık Çıkarsa İzlenecek Yol

Kiracı, sınırı aşan artışı ödemek zorunda değildir; ancak yalnızca yasal oranda artırılmış kirayı ödemeye devam etmesi önemlidir. Aksi halde temerrüt ve tahliye riski doğabilir. Kira bedelinin belirlenmesi veya uyarlanması gibi uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasına başvurulması gerekir. Ödemelerin banka kanalıyla ve açıklamalı yapılması, artış taleplerinin yazılı yapılması ve sözleşmenin bir örneğinin saklanması ileride ispatı kolaylaştırır. Yeni sözleşme yapacak taraflar, e-Devlet kira sözleşmesi imkânını da değerlendirebilir.

Mülkün el değiştirmesi de artış hakkını kendiliğinden genişletmez. Yeni malik sözleşmeyle bağlıdır ve artış talebi yine aynı yasal sınıra tabidir.

Kasım Ayında Sözleşmesi Yenilenenler İçin Kontrol Listesi

• Kira yılının başlangıç tarihini sözleşmeden kontrol edin; artış, sözleşmenin imzalandığı değil yenilendiği aya göre hesaplanır.
• Kasımda yenilenen sözleşmelerde ekim ayı verisi olan %31,23 oranını esas alın; aralıkta yenilenecekler için kasım verisi beklenmelidir.
• Sözleşmenin TL mi döviz mi olduğunu ve kira ilişkisinin beş yılı doldurup doldurmadığını belirleyin.
• Artış talebini ve buna verilen cevabı yazılı ve tarihli olarak saklayın.
• Kiralanan altı aydan kısa süreli ve geçici kullanım amaçlıysa, koruyucu kira hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağını ayrıca değerlendirin.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için güncel mevzuat ve resmî duyurular esas alınmalıdır.