Önalım Davası Rayiç Bedel Kuralı İptal Edildi: AYM Kararı ve Derdest Davalar

Anayasa Mahkemesi, hisseli taşınmazlarda paydaşa tanınan önalım hakkının kullanılmasında satış bedeli yerine payın piyasa değerini esas alan düzenlemeyi Anayasa’ya aykırı buldu. 16 Temmuz 2026 tarihli ve E.2026/23, K.2026/162 sayılı karar, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Böylece önalım davası rayiç bedel kuralı, Aralık 2025’ten bu yana açılan ve derdest olan binlerce şufa davasını etkileyen bir belirsizlik dönemine girdi. İptal hükmü hemen değil, 9 ay sonra, 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek.

Önalım hakkı nedir, kimi ilgilendirir?

Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşların o payı aynı koşullarla öncelikli olarak satın alabilmesini sağlar. Hak, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenir; kullanılması ise TMK m.733 ve m.734 hükümlerine bağlıdır. Paydaş, satışı öğrendiği tarihten itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren yasal üst süre içinde, alıcıya karşı önalım davası açarak hakkını kullanır.

Bu kurum Alanya ve çevresinde özellikle önemlidir. Köylerdeki tarlalar, yayla arazileri, miras yoluyla bölünmüş arsalar ve henüz kat mülkiyetine geçmemiş parseller çoğu zaman hisseli tapuludur. Bir paydaşın hissesini yabancı bir yatırımcıya ya da üçüncü kişiye satması, diğer paydaşlar için hem mülkiyet hem de kullanım açısından doğrudan sonuç doğurur. Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında başvurulan ortaklığın giderilmesi davası ile önalım davası, hisseli mülklerde en sık karşılaşılan iki uyuşmazlık türüdür.

7571 sayılı Kanun ne değiştirmişti?

Değişiklikten önce önalım hakkı sahibi, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcının üstlendiği tapu giderlerini, hâkimin belirlediği süre içinde ve yerde nakden yatırmakla yükümlüydü. Uygulamada en sık tartışma, tapuda bedelin gerçeğe aykırı düşük ya da yüksek gösterilmesi nedeniyle yaşanıyordu.

Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK m.734’ün ikinci fıkrası yeniden yazıldı. Yeni metne göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenecek; önalım hakkı sahibi bu rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin verdiği kesin süre içinde yatıracak; yükümlülük süresinde yerine getirilmezse pay adına tescil kararı verilemeyecekti. Kanunla TMK’ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrası ise bu yeni kuralın, Kanun yürürlüğe girmeden önce açılmış davalara da uygulanmasını öngörüyordu.

Bu son hüküm özellikle tartışma yarattı. Yıllar önce tapudaki satış bedelini esas alarak dava açan paydaşlar, dava sürerken kat kat artmış piyasa değerini yatırmakla karşı karşıya kaldı. Pek çok mahkeme bu nedenle Anayasa Mahkemesine itiraz yoluyla başvurdu.

Anayasa Mahkemesi neyi iptal etti?

Esas başvuru, Yalova 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin itiraz başvurusudur; farklı mahkemelerden gelen çok sayıda benzer başvuru bu dosyayla birleştirilerek incelendi. Mahkeme şu hükümleri iptal etti:

• TMK m.734/2’nin birinci cümlesindeki “rayiç bedeli” ve “gecikmeksizin” ibareleri,
• Aynı fıkranın ikinci cümlesindeki “kesin süre” ibaresi,
• Kuralın önceden açılmış davalara uygulanmasını öngören TMK geçici m.1/2.

Kararda düzenlemenin, satıcı ile alıcı arasında serbestçe belirlenen satış koşullarından bağımsız bir bedel öngördüğü; bunun taraflardan birinin haksız kazanç elde etmesine, diğerinin ise zarara uğramasına yol açabileceği belirtildi. Mahkeme, tarafların mülkiyet hakkından doğan menfaatleri arasında adil dengenin kurulamadığı sonucuna vararak kuralları Anayasa’nın 5. ve 35. maddelerine aykırı buldu.

Önalım davası rayiç bedel kuralı ne zaman sona eriyor?

Mahkeme, iptal edilen hükümlerin hemen ortadan kalkmasının hukuki boşluk doğurabileceğini değerlendirdi ve iptal edilen ibarelerin 9 ay sonra yürürlükten kalkmasına karar verdi. Bu süre Resmî Gazete’de yayım tarihinden başladığı için iptal 6 Ağustos 2027 tarihinde hüküm doğuracak.

Görülmekte olan davalar ne olacak?

Yürürlük ertelendiği için bugün itibarıyla rayiç bedel kuralı uygulanmaya devam ediyor. Derdest davalarda bedel kendiliğinden değişmeyecek; kesinleşmiş kararlar da iptal kararıyla ortadan kalkmayacak. Anayasa Mahkemesi kararları geriye yürümediğinden, kesinleşmiş dosyalar için iptal kararı tek başına yeniden yargılama sebebi oluşturmaz.

6 Ağustos 2027’ye kadar karara bağlanmayan davalarda hangi bedelin esas alınacağı ise henüz belirsiz. TBMM’nin bu tarihe kadar yeni bir düzenleme yapması bekleniyor. Yeni kural geçiş hükmü içerirse derdest davalara nasıl uygulanacağı da o metne göre şekillenecek. Bu nedenle dava açmış ya da açmayı düşünen paydaşların, dosyalarındaki süre ve bedel yatırma kararlarını yakından takip etmesi gerekir.

Önalım hakkı kaldırıldı mı?

Hayır. Karar yalnızca yatırılacak bedelin belirlenme biçimine ilişkindir. TMK m.732’deki önalım hakkı, hak düşürücü süreler ve davanın alıcıya karşı açılması kuralı aynen yürürlükte. Paydaş, satışı öğrendikten sonra süreyi kaçırırsa, iptal kararından bağımsız olarak hakkını kaybeder.

Hisseli taşınmaz alıcı ve satıcıları neye dikkat etmeli?

Karar, hisseli tapu piyasasında hem alıcıyı hem satıcıyı ilgilendiriyor. Pratikte dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar şunlar:

• Satış bedeli gerçeğe uygun gösterilmeli. Rayiç bedel kuralı kalktığında tapudaki bedel yeniden önem kazanabilir; düşük gösterilen bedel hem vergi hem de önalım uyuşmazlığı riski doğurur.
• Diğer paydaşlara bildirim yapılmalı. Satışın noter aracılığıyla paydaşlara bildirilmesi, 3 aylık sürenin başlangıcını netleştirir.
• Ödeme kayıt altına alınmalı. 1 Aralık 2026’da zorunlu hâle gelecek olan tapuda güvenli ödeme sistemi, satış bedelinin belgelenmesi açısından önalım davalarında da delil değeri taşıyacaktır.
• Derdest davalarda kesin süreler kaçırılmamalı. 6 Ağustos 2027’ye kadar mahkemenin rayiç bedel için verdiği kesin süre bağlayıcıdır; süresinde yatırılmayan bedel davanın reddine yol açabilir.

Önalım davaları, değer tespiti için bilirkişi incelemesi gerektirdiğinden çoğu zaman uzun sürer. Bu süreçte yasama organının yapacağı düzenleme ve Yargıtay’ın geçiş dönemine ilişkin yorumu, sonucu doğrudan etkileyecek iki gelişme olarak öne çıkıyor.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için güncel mevzuat ve resmî duyurular esas alınmalıdır.