Mirasta Ortaklığın Giderilmesi: Aile Mülkleri Artık Korunuyor mu?

12. Yargı Paketi (7589 sayılı Kanun) ile izale-i şuyu satışlarında ilk ihale artık yalnızca mirasçılar arasında yapılıyor. Peki bu değişiklik aile mülkünü gerçekten koruyor mu, mirasçılar neye hazırlıklı olmalı?

Alanya’da ve Türkiye’nin pek çok yerinde en sık rastlanan aile uyuşmazlıklarından biri, anne veya babadan kalan evin, arsanın ya da bahçenin mirasçılar arasında paylaşılamamasıdır. Kardeşlerden biri satmak ister, diğeri aile evinde yaşamaya devam etmek ister, bir başkası yurt dışındadır ve süreçle ilgilenemez. Uzlaşma sağlanamadığında yol, ortaklığın giderilmesi (eski adıyla izale-i şuyu) davasına çıkar.

Bu davalar uzun sürer, masraflıdır ve çoğu zaman aile bağlarını da yıpratır. Uygulamada bazı mahkemelerde dosyaların dört-beş yıla varan sürelerde sonuçlanabildiği bilinmektedir. Üstelik uzun bir yargılamanın sonunda mahkeme satış kararı verdiğinde, aile mülkü çoğu zaman gerçek değerinin çok altında yabancı bir alıcıya geçiyordu.

31 Temmuz 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, kamuoyunda “12. Yargı Paketi” olarak bilinen düzenlemeyle bu tabloyu önemli ölçüde değiştirdi.

Eski Sistemde Sorun Neydi?

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz aynen bölünemiyorsa mahkeme satışına karar verir. Satış, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre elektronik ortamda açık artırmayla yapılır. Eski düzende bu artırma baştan herkese açıktı ve ilk artırmada muhammen bedelin yüzde 50’si üzerinden teklif verilebiliyordu.

Bunun pratik sonucu şuydu: 10 milyon TL değer biçilmiş bir aile evi, ilk ihalede 5 milyon TL’ye profesyonel ihale alıcılarının eline geçebiliyordu. Mirasçılar hem aile mülkünü kaybediyor hem de paylarına düşen bedel ciddi şekilde azalıyordu.

Buna ek olarak, pay sahibi mirasçıların payları oranında teminattan muaf olması bazı kötü niyetli uygulamalara zemin hazırlıyordu. Bir paydaş gerçekçi olmayan yüksek bir teklif verip ihaleyi üzerinde bırakıyor, ardından bedeli yatırmayarak süreci aylarca uzatabiliyordu.

Yeni Düzenleme Ne Getiriyor?

7589 sayılı Kanunun 1. maddesiyle İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesine eklenen hükümle birlikte şu değişiklikler hayata geçti:

İlk ihale yalnızca mirasçılar arasında yapılıyor. Taşınmazın tüm malikleri payları miras yoluyla edinmişse ve tapuda mirasçı olmayan bir üçüncü kişi yoksa, birinci açık artırmaya sadece malik olan mirasçılar katılabilir. Dışarıdan alıcılar bu aşamada ihaleye giremez.

Başlangıç bedeli muhammen kıymetin tamamı. Mirasçılar arasındaki bu artırmada teklifin, biçilen değerin yüzde 100’ünü ve satış masraflarını karşılaması gerekiyor. Böylece mülkün ilk satışta değerinin altında el değiştirmesi engelleniyor.

Bu usul bir defaya mahsus. Mirasçılardan hiçbiri geçerli teklif vermezse ikinci artırma herkese açık olarak ve genel kurallara göre, yani muhammen bedelin yüzde 50’si üzerinden yapılıyor.

Paydaşların teminat muafiyeti kaldırıldı. Mirasçılar da artık ihaleye katılmak için üçüncü kişiler gibi teminat yatırmak zorunda.

Bedeli yatırmayana ağır yaptırım. İhale üzerinde kalıp bedeli süresinde ödemeyen kişinin teminatı iade edilmiyor; ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanıyor.

Geçiş kuralı. Değişiklikler, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce satış ilanı yapılmış artırmalara uygulanmıyor. Belirleyici olan dava tarihi değil, satış ilanının tarihidir.

Aile Mülkleri Artık Tamamen Güvende mi?

Kısa cevap: Daha güvende, ama garanti altında değil.

Yeni sistem mirasçılara önemli bir öncelik tanıyor; ancak bu önceliği kullanabilmek için mirasçılardan birinin taşınmazın tam değerini ödeyebilecek finansal güce sahip olması gerekiyor. Kimse bu bedeli karşılayamazsa, ikinci ihalede mülk yine yarı fiyatından üçüncü kişilere satılabilir.

Ayrıca düzenleme her hisseli taşınmazı kapsamıyor. Mirasçılardan biri payını daha önce bir yabancıya satmışsa veya bağışlamışsa, yani tapuda mirasçı olmayan bir malik varsa, özel usul uygulanmıyor ve satış doğrudan herkese açık yapılıyor.

Bu nedenle mülkü almak isteyen mirasçının kıymet takdiri raporunu dikkatle incelemesi, gerekirse itiraz etmesi, finansmanını ihale ilanından önce hazırlaması ve satış takvimini yakından izlemesi gerekiyor.

Asıl Çözüm Çoğu Zaman Mahkeme Dışında

Yeni düzenleme satış aşamasını iyileştiriyor, ancak yıllarca sürebilen yargılamayı ortadan kaldırmıyor. Burada arabuluculuk kritik bir rol oynuyor.

1 Eylül 2023’ten bu yana ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır ve 12. Yargı Paketi bu zorunluluğu değiştirmedi. Arabuluculuk, çoğu zaman sadece “dava öncesi bir formalite” olarak görülüyor; oysa doğru yürütüldüğünde mirasçıların en az kayıpla uzlaşabileceği yerdir.

Arabuluculuk masasında mirasçılar, örneğin taşınmazı içlerinden birinin diğerlerinin paylarını piyasa değerinden satın alarak devralmasına, mülkün serbest piyasada ortak kararla satılıp bedelin paylaşılmasına ya da birden fazla taşınmaz varsa her birinin ayrı bir mirasçıya verilmesine karar verebilir. Bu seçeneklerin hiçbiri ihale indirimine, yıllara yayılan yargılama masraflarına veya kardeşler arasında kalıcı kırgınlığa yol açmaz. Süreç gizlidir ve varılan anlaşma, mahkeme kararı niteliğinde icra edilebilir hale getirilebilir.

Yeni düzenlemenin dolaylı bir etkisi de burada ortaya çıkıyor: Mirasçılar arası ihalede tam değeri ödeme zorunluluğu, mülkü almak isteyen tarafı en baştan gerçekçi bir değer üzerinden pazarlık yapmaya teşvik ediyor. Dava sonunda nasılsa tam bedeli ödemek gerekecekse, bunu arabuluculukta yıllar öncesinden konuşmak herkes için daha kazançlı.

Yabancı Mülk Sahipleri ve Yurt Dışındaki Mirasçılar İçin Not

Alanya’da mülk edinmiş yabancı uyruklu kişilerin vefatı veya yurt dışında yaşayan Türk mirasçıların bulunduğu dosyalar, bölgemizde giderek daha sık karşılaşılan bir tablo. Mirasçılardan birinin yurt dışında olması hem arabuluculuk hem de ihale aşamasında ciddi pratik güçlükler doğurabiliyor; tebligat, vekâletname, tercüme ve mirasçılık belgesi süreçleri zaman alıyor. Mirasçıların uyruğuna göre taşınmaz edinimine ilişkin ek şartlar da gündeme gelebiliyor. Bu nedenle yurt dışındaki mirasçıların, özellikle mirasçılar arası ihale hakkını kaybetmemek için süreci Türkiye’de özel yetkili bir vekil aracılığıyla takip etmesi büyük önem taşıyor.

Sonuç

12. Yargı Paketi, aile mülklerinin ilk ihalede yok pahasına yabancılara geçmesinin önüne geçen önemli bir adım. Ancak koruma, ancak hazırlıklı olan mirasçılar için işliyor. En sağlıklı yol ise çoğu zaman uyuşmazlığı ihale aşamasına hiç taşımadan, arabuluculuk sürecinde değer, pay ve devir konularında adil bir uzlaşıya varmaktır.

Büromuz, miras ve gayrimenkul hukukundaki tecrübesini avukat ve arabulucu Av. Sibel [Soyadı]’nın arabuluculuk deneyimiyle birleştirerek, Alanya ve çevresindeki miras uyuşmazlıklarında hem dava hem de uzlaşma süreçlerinde destek sunmaktadır.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukattan hukuki danışmanlık almanız önerilir.