Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları Ne Olur?

Alanya’da Yaşayan Kiracılar için 2026 Rehberi

Kısa cevap: Alanya’da kiraladığınız daire ya da villa satılsa bile kira sözleşmeniz kendiliğinden sona ermez. Yeni malik, Türk Borçlar Kanunu gereği mevcut sözleşmenin tarafı olur; sizi hemen tahliye edemez, kirayı dilediği gibi artıramaz ve depozitonuzu yok sayamaz. Tahliye ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplerle, belirli süreler ve resmi bir dava süreci sonunda mümkündür.

Alanya, Mahmutlar, Oba, Kestel ve Tosmur gibi bölgelerde uzun süreli kiracı olarak yaşayan Rus, Alman, İskandinav, İngiliz ve Orta Doğu kökenli binlerce yabancı için “ev sahibim tapuyu devretti, şimdi ne olacak?” sorusu her yıl gündeme geliyor. Bu yazıda hem Türk hukukuna göre kiracı haklarını hem de yabancı kiracıları ilgilendiren ikamet izni, tercüme ve bildirim gibi pratik konuları güncel verilerle ele alıyoruz.

1. Taşınmazın Satılması Kira Sözleşmesini Sona Erdirir mi?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi açıktır: kiralanan taşınmaz satış, miras veya başka bir yolla el değiştirse dahi, yeni malik mevcut kira sözleşmesine olduğu gibi taraf olur. Yani:

• Kira bedeli, süresi ve diğer sözleşme şartları aynen geçerliliğini korur.
• Yeni ev sahibi sizi “artık ben malikim” diyerek kapı önüne koyamaz.
• Sözleşmenizin Türkçe mi İngilizce mi olduğu, yabancı uyruklu olup olmadığınız bu korumayı değiştirmez — Türk hukuku kira sözleşmesinde taraf ayrımı yapmaz.

Tapuda satış işlemi tamamlansa bile kiracı olarak taşınmazda oturmaya devam etme hakkınız, kanunda sayılan istisnalar dışında korunur.

2. Yeni Malik Sizi Hangi Şartlarda Tahliye Edebilir?

Yeni malikin en sık başvurduğu yol “ihtiyaç nedeniyle tahliye”dir (TBK m. 351). Bunun için:

1. Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanacağını göstermelidir.
2. Tapuyu devraldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim (genellikle noter ihtarnamesi) göndermelidir.
3. Bildirimden sonra kiracıya en az 6 ay süre tanınmalı, bu süre dolmadan tahliye istenemez.
4. Kiracı süre sonunda çıkmazsa, yeni malik Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmak zorundadır — mahkeme kararı olmadan zorla tahliye söz konusu olamaz.
5. Mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu somut delillerle arar; sadece “ev benim, çıkmasını istiyorum” demek yeterli değildir.

Bu bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını tamamen kaybetmez; bu durumda kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yolu devam eder.

Yabancı kiracılar için önemli detay: İhtarnamenin size ulaştığı tarih, ikamet izniniz veya adres kaydınızla ilişkilendirilebilir. Tebligatı anlamadığınızı düşünüyorsanız derhal yeminli bir tercümana veya Türkçe bilen bir avukata danışın; süreler işlemeye devam eder, “anlamadım” savunması süreyi durdurmaz.

3. Kira Bedeli Ev Satıldığı İçin Artırılabilir mi?

Hayır, malik değişikliği tek başına kira artışı sebebi değildir. Kira artış tavanı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca TÜİK’in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı ile sınırlıdır. Bu oran güncel olarak sürekli değişir; örneğin; TÜİK’in 3 Temmuz 2026’da açıkladığı Haziran ayı verilerine göre, Temmuz 2026’da yenilenen konut kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek yasal artış oranı yüzde 32,03 olarak belirlendi. Bu oran her ay güncellendiği için, kendi yenileme ayınıza denk gelen güncel oranı TÜİK’in resmi açıklamalarından teyit etmeniz gerekir.

Kira sözleşmesi 5 yılı doldurduysa, taraflardan biri kira tespit davası yoluyla emsal bedele göre yeniden belirleme talep edebilir; ancak bu da otomatik değildir ve mahkeme kararı gerektirir.

4. Depozito ve Kira Ödemeleri Kime Yapılır?

• Depozito, sözleşme sona erdiğinde kiracıya iade edilmesi gereken bir teminattır; taşınmaz el değiştirse de bu yükümlülük genellikle yeni malike geçer.
• Yeni malik, kira bedelinin yatırılacağı hesabı (IBAN) yazılı olarak bildirmelidir. Bildirim yapılmadan eski hesaba ödeme yapmaya devam etmeniz sizi temerrüde düşürmez.
• Yeni malik hesap bilgisini vermekten kaçınıyorsa, kirayı güvence altına almak için mahkemeden tevdi mahalli (kira bedelinin resmi olarak bir yere emanet edilmesi) belirlenmesini isteyebilirsiniz.

Bu adım özellikle yurt dışından kira ödemesi yapan (banka havalesiyle Türkiye’ye para transfer eden) yabancı kiracılar için önemlidir; hesap değişikliğinin resmî ve yazılı şekilde bildirilmesini talep etmek ileride çıkabilecek “kirayı ödemedin” iddialarına karşı sizi korur.

5. Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü

TBK m. 319 uyarınca kiracı, satış veya yeniden kiralama amacıyla makul ölçüde taşınmazın gösterilmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu sınırsız bir hak değildir:

• Ziyaret saati makul bir süre önceden bildirilmelidir.
• Kiracının günlük yaşamı ve mahremiyeti gözetilmelidir.
• Sürekli, ölçüsüz taleplere karşı kiracı hukuki yollara (gerekirse Sulh Hukuk Mahkemesi) başvurabilir.

6. Tahliyeden Sonra “Yeniden Kiralama Yasağı”

İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlayan yeni malik, taşınmazı haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl boyunca eski kiracı dışında birine kiralayamaz (TBK m. 355). Bu yasağa aykırı davranılırsa eski kiracı, son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Bu düzenleme, ihtiyaç gerekçesinin kötüye kullanılmasını önlemek içindir.

7. Alanya’da Yaşayan Yabancılar İçin Ek Başlıklar

İkamet izni ve kira sözleşmesi bağlantısı

Türkiye’de kısa dönem ikamet izni başvurusu/uzatması genellikle bir kira sözleşmesi veya tapu kaydına dayanır. Ev sahibi değişirse:

• Göç İdaresi’ne bildirdiğiniz adres bilgisi hâlâ geçerlidir; sadece malik değişti diye adres değişikliği bildirmeniz gerekmez.
• Ancak yeni malik sizi gerçekten tahliye ederse ve farklı bir adrese taşınırsanız, e-ikamet sistemi üzerinden adres güncellemesini zamanında yapmanız önemlidir; aksi hâlde ikamet izni yenilemede sorun yaşayabilirsiniz.

Tebligat ve dil engeli

İhtarname veya dava tebligatları Türkçe düzenlenir. Anlamıyorsanız:

• Yeminli tercümana çevirtin, süre kaçırmayın.
• Türkçe bilmeyen kiracılar için avukatla vekâletname yoluyla temsil, mahkemeye bizzat katılmama riskini azaltır.

Yerel pratik

Alanya, Mahmutlar ve Oba’da yabancı kiracıların yoğun olduğu sitelerde satış sonrası malik değişikliği çoğu zaman yönetim tarafından da bilinir; site yönetiminden veya emlak danışmanından yeni malikin iletişim bilgilerini teyit etmeniz, kira ödemesi ve tebligat karışıklıklarını önler.

9. Sonuç ve Hukuki Destek

Evin satılması kiracı için otomatik bir tahliye ya da kira zammı anlamına gelmez; Türk Borçlar Kanunu kiracıyı yeni malike karşı da korur. Ancak süreler, ihtarname usulü, kira artış hesaplaması ve — yabancı kiracılar için — tebligat/tercüme/ikamet izni gibi ayrıntılar tek tek doğru yönetilmelidir. Hak kaybı yaşamamak için sürecin başından itibaren kira hukuku alanında deneyimli bir avukatla ilerlemeniz önerilir.

Alanya’da kira, tahliye veya gayrimenkul hukuku ile ilgili bir sorunuz varsa Av. Sibel Demiral’ın hukuk büromuzla iletişime geçebilir, “Avukata Sor” hattımız üzerinden danışabilirsiniz.

Kaynakça / Resmi Kaynaklar

• Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun), resmi tam metin – mevzuat.gov.tr
• TÜİK – Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) veri portalı
• Göç İdaresi Başkanlığı – e-İkamet sistemi (yabancılar için ikamet izni işlemleri)

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut olayınıza özgü hukuki tavsiye yerine geçmez.