Ev Sahipleri ve Kiracılar Dikkat: Kira Sözleşmeleri Artık e-Devlet’te — Alanya Avukat Rehberi (2026)

Kira sözleşmelerinin e-Devlet Kapısı üzerinden hazırlanabildiği yeni dönem, Türkiye genelinde olduğu gibi Alanya’da da ev sahipleri, kiracılar ve emlak sektörünü doğrudan ilgilendiriyor. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın son açıklamalarıyla birlikte gündeme oturan “kira sözleşmesi artık e-Devlet’ten yapılacak” haberleri, beraberinde ciddi bir kafa karışıklığı da getirdi: Kağıt üzerindeki kira sözleşmeleri geçersiz mi oldu? e-Devlet zorunlu mu?

Bu rehberde, Alanya’daki kira ilişkilerinin kendine özgü dinamiklerini (yabancı kiracılar, sezonluk kiralamalar, yurt dışında yaşayan malikler, turizm amaçlı kiralama) de dikkate alarak, uygulamanın hukuki çerçevesini adım adım ele alıyoruz.

Haberin Aslı: e-Devlet Kira Sözleşmesi Hizmetinde Gelinen Nokta

Hazine ve Maliye Bakanlığı, kira sözleşmelerinin elektronik ortamda güvenilir şekilde hazırlanmasına imkân tanıyan hizmeti iki aşamada devreye aldı:

• Birinci faz — 4 Kasım 2024: Taşınmaz sahibi gerçek kişiler, e-Devlet Kapısı’ndaki “Kira Sözleşmesi İşlemleri” bölümünden sözleşme hazırlamaya başladı. Hazırlanan sözleşme, kiracı ve varsa kefil tarafından yine e-Devlet üzerinden onaylanıyor.
• İkinci faz — 9 Mayıs 2025: Yetki belgeli emlak danışmanları ve yetkilendirilen kişiler de sözleşme hazırlayıp tarafların (malik/hissedar, kiracı ve varsa kefil) onayına sunabilir hâle geldi.
• Güncel durum — 30 Ağustos 2026: Bakanlık verilerine göre hizmet kapsamında bugüne kadar 72.581 kira sözleşmesi onaylandı ve 81 ilin tamamında e-kira sözleşmesi düzenlendi. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, uygulamanın vatandaşa ek maliyet getirmeyecek şekilde kurgulandığını belirtti.

Sisteme ayrıca “Hata Düzeltme” ve “Güncelleme” fonksiyonları eklendi. Onaydan sonraki 15 gün içinde yazım hataları ile rakam ve bilgi girişlerinden kaynaklanan maddi yanlışlıklar sistem üzerinden düzeltilebiliyor.

En Kritik Soru: e-Devlet Kira Sözleşmesi Zorunlu Hâle Geldi mi?

Hayır. Bu yazının hazırlandığı tarih itibarıyla e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi düzenlemek zorunlu değildir; hizmet ihtiyaridir.

Bunun hukuki gerekçesi açıktır: Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi kapsamında şekle bağlı bir sözleşme değildir. Yazılı sözleşmeler gibi sözlü kira sözleşmeleri de geçerliliğini korur. Dolayısıyla e-Devlet dışında yapılan kira sözleşmeleri geçersiz sayılmaz.

Bakanlık, tüm kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılmasını zorunlu kılacak bir yasal düzenleme üzerinde çalışmaktadır. Ancak böyle bir zorunluluk kanun değişikliği gerektirir; düzenleme yasalaşıp Resmî Gazete’de yayımlanmadan uygulanamaz.

Alanya avukat notu: Piyasada dolaşan “eski kontratınız çöpe gitti”, “15 gün içinde kaydetmezseniz ceza yersiniz” içeriklerinin hukuki dayanağı yoktur. Mevcut sözleşmeniz yürürlüktedir. Yine de aşağıda açıkladığımız ispat avantajları nedeniyle, yeni kiralamalarda e-Devlet seçeneğini değerlendirmenizi öneriyoruz.

e-Devlet Üzerinden Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? (Adım Adım)

1. Hizmete giriş: e-Devlet Kapısı’na T.C. kimlik numarası ve şifreyle giriş yapılır, arama çubuğuna “Kira Sözleşmesi İşlemleri” yazılarak Hazine ve Maliye Bakanlığı hizmeti seçilir. Giriş ekranında hizmetin kullanım kılavuzu ve tanıtım videosu yer alır.
2. Taşınmazın seçilmesi: Sistem, tapu kayıtlarından adınıza veya hissenize kayıtlı taşınmazları otomatik listeler. Kiraya verilecek taşınmaz seçilir. Bu otomatik doğrulama, sahte ilan ve yetkisiz kişilerce yapılan kiralamaların önüne geçen en önemli güvenlik katmanıdır.
3. Sözleşme bilgilerinin girilmesi: Kiracının (ve varsa kefilin) kimlik bilgileri, kira başlangıç tarihi ve süresi, aylık kira bedeli, ödeme günü ve yöntemi, depozito tutarı, kullanım amacı (konut / iş yeri) ve özel şartlar girilir.
4. Onaya sunulması: Sözleşme, kiracının ve varsa kefilin e-Devlet hesabına düşer. Taraflarca 3 gün içinde onaylanmayan sözleşmeler geçerlilik kazanmaz.
5. Barkodlu belgenin oluşması: Tüm onaylar tamamlandığında zaman damgalı ve barkodlu bir belge oluşur. Belge, e-Devlet üzerinden doğrulanabilir ve PDF olarak indirilebilir.

Kapsam ve Sınırlar

• Hizmet, gerçek kişiler arasında düzenlenecek sözleşmeler için tasarlanmıştır. Taraflardan biri tüzel kişi (şirket, vakıf, dernek) ise bu hizmet kullanılamaz.
• 18 yaş ve üzeri e-Devlet kullanıcıları yararlanabilir.
• Tapu siciline kayıtlı konut, çatılı iş yeri, arazi vb. taşınmazlar için sözleşme düzenlenebilir.
• Elbirliği mülkiyetinde tüm hissedarların, paylı mülkiyette ise hissedarların çoğunluğunun onayı gerekir.
• Kefil gösterilmesi hâlinde, kefaletin Türk Borçlar Kanunu’nun 583. maddesine uygun şekilde düzenlenip ıslak imza ile imzalanması gerekir. Bu, uygulamada en sık gözden kaçan ve kefaleti geçersiz kılabilen noktadır.
• Tahliye taahhütnamesi e-Devlet üzerinden alınamaz; bu belge ayrıca ve usulüne uygun biçimde düzenlenmelidir.

Hukuki Açıdan Ne Kazandırıyor? İspat Gücü ve Delil Değeri

e-Devlet üzerinden oluşturulan kira sözleşmesi, resmî senet değil, güçlü bir özel belge niteliğindedir. Ancak pratikte sağladığı avantajlar önemlidir:

• İmza inkârı pratikte anlamsızlaşır. Sözleşme, tarafların kendi e-Devlet hesaplarından verdikleri onayla kurulduğu için “bu imza bana ait değil” savunmasının ispatı son derece güçleşir. Adi yazılı sözleşmelerde sıkça karşılaşılan imza itirazı ve bilirkişi incelemesi süreçleri böylece devre dışı kalır.
• Kira başlangıç tarihi, bedel ve depozito tartışmasız kayda geçer. Kira tespit davası, kira alacağının tahsili veya depozito iadesi uyuşmazlıklarında zaman damgası belirleyici olur.
• Bakım, onarım, aidat ve depozito şartları belgelenir. Bu, kiracı kadar ev sahibinin hak ve sorumluluklarını da korur.
• Kurumlar nezdinde doğrulanabilir. Barkod üzerinden doğrulanabilen belge, elektrik, su, doğal gaz aboneliği ve adres beyanı gibi işlemlerde kabul görür; taraflar sözleşmeyi kurumlara ayrıca ibraz etme yükünden kurtulur.
• Kayıt dışılık azalır. Kira bedelinin düşük gösterilmesi uygulaması sistem üzerinden zorlaşır. Bu nedenle e-Devlet sözleşmesi yapan ev sahiplerinin kira geliri beyanını eksiksiz yapması, ileride vergi incelemesi riskine karşı önem taşır.

Alanya’ya Özgü Beş Kritik Başlık

Alanya’daki kira ilişkileri, Türkiye ortalamasından farklı bir yapıya sahip. Aşağıdaki başlıklarda bir Alanya avukatı ile önceden görüşmek, sonradan dava masrafı ödemekten çok daha ekonomiktir.

1. Yabancı Kiracılar ve İkamet İzni Başvuruları

Alanya’da kiracıların önemli bir bölümü yabancı uyruklu. 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu uyarınca ikamet izni başvurusunda kalınacak adrese ilişkin belge sunulması gerekir ve Göç İdaresi uygulamasında noter onaylı kira sözleşmesi talep edilmektedir. 2022’den bu yana, ev sahibinin bilgisi dışında düzenlenen sahte sözleşmeleri önlemek amacıyla noter onayının kiraya veren (veya vekili) tarafından yaptırılması aranmaktadır.

e-Devlet sözleşmesinin ikamet izni başvurularında kabul edilip edilmediği konusunda uygulamada il bazında farklılıklar görülmektedir. Bu nedenle ikamet izni amacıyla kiralama yapacak yabancı kiracıların, başvuru öncesinde Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü’nün güncel uygulamasını teyit etmesi ya da güvenli yol olarak noter onaylı sözleşmeyi tercih etmesi yerinde olur. Elektrik, su ve adres kaydı gibi işlemlerde ise e-Devlet sözleşmesi kabul edilmektedir.

2. Turizm Amaçlı (Günlük/Haftalık) Kiralama — e-Devlet Bunun Yerine Geçmez

Bu, Alanya’daki mülk sahiplerinin en sık düştüğü hatadır. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun uyarınca, 100 gün ve daha kısa süreli konut kiralamaları “turizm amaçlı kiralama” sayılır ve Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alınması zorunludur.

• İzin belgesi başvurusunda binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar aranır. Tek bir kat malikinin ret oyu başvuruyu engeller.
• İzin belgesi olmaksızın turizm amaçlı kiralama yapanlara her bir konut için 100.000 TL idari para cezası uygulanır; 15 gün süre verilir, faaliyet sürerse ceza 500.000 TL‘ye, devam edilirse 1.000.000 TL‘ye kadar çıkar.
• Her defasında 100 günden uzun süreli sözleşme yapsa dahi, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde aynı konutu dörtten fazla kiraya verenler hakkında 1.000.000 TL idari para cezası öngörülmüştür.
• İzin belgesiz konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenlere (emlak danışmanları dâhil) her bir sözleşme için 100.000 TL ceza uygulanır.

Özetle: e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi düzenlemiş olmanız, izin belgesi yükümlülüğünüzü ortadan kaldırmaz. Bu iki düzenleme birbirinin alternatifi değildir.

3. Sezonluk ve Yazlık Kiralamalar

Alanya’da yaygın olan 3–6 aylık sezonluk kiralamalar, 100 günü aşması hâlinde adi kira hükümlerine tabidir. Ancak süre, yenileme ve tahliye şartlarının sözleşmede net yazılmaması, sezon sonunda tahliye sorunlarının başlıca kaynağıdır. e-Devlet formundaki “özel şartlar” alanı bu noktada isabetli kullanılmalıdır.

4. Yurt Dışında Yaşayan Malikler

Alanya’da mülkü olup yurt dışında yaşayan çok sayıda malik bulunuyor. Sistemin en pratik faydalarından biri, tarafların fiziken bir araya gelmesine gerek kalmadan sözleşme kurulabilmesidir. Yurt dışındaki malik, e-Devlet hesabı üzerinden sözleşme hazırlayıp kiracının onayına sunabilir. Vekâletname ile hareket eden emlak danışmanı veya avukat da yetki kapsamında işlem yapabilir.

5. Paylı Mülkiyetli Siteler ve Miras Yoluyla Gelen Taşınmazlar

Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyetinin devam ettiği taşınmazlarda tüm hissedarların onayı aranır. Bu durum, Alanya’da miras kalmış daireleri kiraya vermek isteyen paydaşlar için sık karşılaşılan bir tıkanma noktasıdır. Çözüm, terekenin taksimi veya paydaşlar arasında yönetim/kullanım anlaşması yapılmasından geçer.

Kira Artışı: Eylül 2026 Yasal Üst Sınır

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca yenilenen konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek artış oranı, TÜİK’in açıkladığı TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. TÜİK’in 3 Eylül 2026’da açıkladığı verilere göre bu oran %31,79 olarak gerçekleşmiştir.

Dikkat edilmesi gereken üç nokta:

• Haberlerde geçen yıllık enflasyon oranı kira artışında esas alınmaz; kanunun aradığı veri 12 aylık ortalamadır.
• Sözleşmede yasal sınırın üzerinde bir artış maddesi bulunsa dahi bu madde üst sınırla kısıtlanır.
• Taraflar bu sınırın altında bir oranda anlaşmakta serbesttir.

e-Devlet sistemine girilen yıllık artış oranının da bu yasal sınırla uyumlu olması gerekir.

Uyuşmazlık Çıkarsa Ne Olur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa, uyuşmazlığın niteliğine göre Alanya Sulh Hukuk Mahkemesi veya icra müdürlükleri nezdinde süreç yürütülür.

Sık karşılaşılan uyuşmazlık türleri:

• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye ve kira alacağının tahsili (İİK m. 269 vd.)
• İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350) ve yeniden inşa/imar nedeniyle tahliye
• Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye (TBK m. 352)
• Kira tespit davası (TBK m. 344/3) ve uyarlama davası
• Depozito iadesi ve hasar/ayıp uyuşmazlıkları
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye

İşte tam bu noktada, sözleşmenin e-Devlet üzerinden kurulmuş olması, kira başlangıcı, bedel ve ödeme koşulları yönünden ispat yükünü ciddi biçimde hafifletir.

Ev Sahipleri İçin Kontrol Listesi

• Taşınmazın tapu kaydı ve hisse durumu güncel mi? Paydaş onayları alındı mı?
• Kiracının kimlik bilgileri, sözleşme süresi, artış oranı ve depozito doğru girildi mi?
• Kefil varsa kefalet sözleşmesi TBK m. 583‘e uygun ve ıslak imzalı olarak ayrıca düzenlendi mi?
• Özel şartlar (aidat, demirbaş, bakım-onarım, alt kiraya verme yasağı, tahliye koşulları) yazıldı mı?
• Kira gelirinin banka üzerinden tahsili sağlandı mı? (Belirlenen tutarı aşan kira ödemelerinde banka/PTT aracılığı zorunludur.)
• Kısa süreli kiralama yapılacaksa 7464 sayılı Kanun kapsamında izin belgesi alındı mı?

Kiracılar İçin Kontrol Listesi

• Sözleşmeyi onaylamadan önce kira bedeli, süre, artış oranı ve depozito tutarını ekrandan tek tek kontrol edin.
• Onay için 3 günlük süre işlediğini unutmayın.
• Onayladıktan sonra fark ettiğiniz maddi hataları 15 gün içinde “Hata Düzeltme” ile giderin.
• Barkodlu PDF’i indirip saklayın; abonelik ve adres işlemlerinde kullanacaksınız.
• İkamet izni başvurusu yapacaksanız, noter onayı gerekip gerekmediğini başvuru öncesinde teyit edin.
• Onaylanmış bir sözleşmenin sistem üzerinden tek taraflı iptali mümkün değildir; sona erdirme, kira hukukunun genel kurallarına tabidir.

Neden Bir Alanya Avukatı ile Çalışmalısınız?

e-Devlet sistemi, sözleşmenin kurulmasını kolaylaştırır; ancak sözleşmenin içeriğini sizin lehinize kurgulamaz. Sistemdeki standart alanlar, tarafların menfaat dengesini gözeten özel şartların yerini tutmaz. Özellikle:

• Alanya’da yabancı taraflı kira ilişkilerinde dil, tebligat ve yetkili mahkeme konuları,
• Turizm amaçlı kiralamada izin belgesi, kat malikleri kararı ve vergisel yükümlülükler,
• Tahliye taahhüdünün geçerli biçimde alınması,
• Kefaletin usulüne uygun düzenlenmesi,
• Kira tespit ve uyarlama stratejisi

gibi başlıklarda yapılacak bir hata, yıllar süren davalara dönüşebiliyor. Kira sözleşmesi, imzalanmadan önce birkaç saatlik hukuki danışmanlıkla güvence altına alınabilecekken, sonradan aylarca süren yargılamalarla düzeltilmeye çalışılan bir belgedir.

Alanya’da kira hukuku, tahliye davaları, yabancıların gayrimenkul işlemleri ve turizm amaçlı kiralama mevzuatına ilişkin hukuki destek için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve idari uygulamalar değişebilir. Somut olayınıza ilişkin olarak bir avukattan görüş alınması gerekir.