Kira Tespit Davası Masrafları: Süresinde Taşınan Kiracı Ödemez

Kira tespit davası açılıp kiracı evi yasal süresi içinde boşalttığında dava konusuz kalır. Peki bu durumda harç, bilirkişi ücreti ve diğer giderleri kim öder? Basına 28 Ekim 2026’da yansıyan haberlere göre Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu soruyu yanıtladı: kira tespit davası masrafları, yeni kira dönemi başlamadan evi süresinde tahliye eden kiracıya yüklenemez; giderler kiraya verenin üzerinde kalır. Antalya Bölge Adliye Mahkemesinin de aralarında bulunduğu bölge adliye mahkemelerinin farklı kararlar verdiği bir konuda yerleşik bir çözüm ortaya çıktığı için karar, Alanya’daki ev sahipleri ve kiracılar bakımından da önemlidir.

Uyuşmazlık nereden çıktı?

Haberlere göre İstanbul, Bursa, Antalya ve Sakarya bölge adliye mahkemelerinin hukuk daireleri aynı soruya farklı cevaplar veriyordu: Kira tespit davası sürerken kiracı sözleşmeyi sona erdirip taşınırsa, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti kime yüklenmelidir? Bazı daireler kiracıyı, bazıları kiraya vereni sorumlu tutuyordu. Görüş ayrılığı üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu konuyu Yargıtay’a taşıdı ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uyuşmazlığı karara bağladı.

Bu tür uyuşmazlık giderme kararları Resmî Gazete’de yayımlanan içtihadı birleştirme kararları gibi herkesi bağlayıcı nitelikte değildir. Ancak bölge adliye mahkemelerinin önündeki görüş ayrılığını gidermesi nedeniyle uygulamada yön gösterici olması beklenir. Kararın tarihi ve esas/karar numarası haberlerde yer almamaktadır.

Kira tespit davası nedir, ne zaman açılır?

Kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılan davadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bedelin belirlenmesi Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344‘te, tespit davasının zamanlaması ise m.345‘te düzenlenmiştir.

• Dava her zaman açılabilir.
• Dava yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kiranın artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
• Bu koşullar yoksa belirlenen bedel, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak da dava şartıdır. Dolayısıyla kira tespit davası çoğu zaman sonuçsuz kalan bir arabuluculuk görüşmesinin ardından açılır.

Kiracının sözleşmeyi sona erdirme hakkı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmeyi, kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak yenilememe hakkı kiracıya aittir (TBK m.347). Kiracı bu bildirimi yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise ilk 10 yıllık uzama süresi dolmadan sözleşme süresinin bitmesini tek başına bir tahliye sebebi olarak kullanamaz. Kanun burada kiracıyı koruyan bir denge kurmuştur.

Uygulamada sık görülen durum şudur: Ev sahibi, piyasa kirasının çok altında kaldığını düşündüğü bedelin artırılması için kira tespit davası açar. Kiracı ise yeni kira bedelini ödemek yerine taşınmayı tercih eder, süresinde bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirir ve yeni dönem başlamadan evi boşaltır. Artık belirlenecek bir kira bedeli kalmadığı için dava konusuz kalır.

Yargıtay neden masrafları kiraya verene bıraktı?

Haberlere yansıyan gerekçeye göre Daire şu tespitlerde bulundu:

• Kiraya verenin kira tespit davası açma hakkı, kiracının sözleşmeyi sona erdirme hakkını ortadan kaldırmaz.
• Kiracının yasal süre içinde sözleşmeyi sona erdirip yeni dönem başlamadan tahliye etmesi, kanundan doğan bir hakkın kullanılmasıdır.
• Bu hakkın kullanılması, kiracının davanın açılmasına sebebiyet verdiği şeklinde yorumlanamaz.
• Bu nedenle kiracıyı yargılama giderlerinden sorumlu tutmak usule aykırıdır; giderler kiraya verenin üzerinde bırakılmalıdır.

Kararın usul hukukundaki dayanağı, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.331 hükmüdür. Bu hükme göre dava konusuz kaldığında mahkeme, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir eder. Yargıtay’ın değerlendirmesine göre süresinde tahliye eden kiracı, davanın açılmasına sebep olan taraf sayılmaz.

Kira tespit davası masrafları: Hangi durumda kim öder?

Aşağıdaki tablo, haberlere yansıyan karar ve genel usul kuralları çerçevesinde hazırlanmış özet bir değerlendirmedir. Her dosyanın kendi koşulları ayrıca incelenmelidir.

Ev sahipleri ve kiracılar bakımından pratik sonuçlar

Kiracılar için

• Taşınmaya karar verdiyseniz sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı ve ispatlanabilir bir bildirim yapın. Bu bildirimin tarihi, masraflardan sorumlu tutulup tutulmayacağınızı doğrudan etkileyebilir.
• Tahliyeyi yeni kira dönemi başlamadan tamamlayın ve anahtar teslimini belgeleyin. Yeni dönemde evde kalmaya devam etmek, kararın sağladığı korumanın dışına çıkılmasına yol açabilir.
• Ev sahibinin evi satması gibi durumlarda da kiracının hakları sözleşmenin kendiliğinden sona ermesiyle ortadan kalkmaz; her senaryoyu ayrı değerlendirmek gerekir.

Ev sahipleri için

• Kira tespit davası açmadan önce kiracının taşınma niyetini öğrenmek ve arabuluculuk aşamasını iyi değerlendirmek, gereksiz masraf riskini azaltır.
• Kiracının taşınması tek başına bir kazanım değildir. Davanın konusuz kalması hâlinde harç, bilirkişi ücreti ve diğer giderler sizde kalabilir.
• Kiracıyı çıkarmak amacınızsa, kira tespiti ile tahliye davası farklı hukuki yollardır ve farklı koşullara bağlıdır.
• Sözleşmenin yazılı ve güncel olması, bildirim tarihlerinin ispatında kolaylık sağlar. e-Devlet kira sözleşmesi bu açıdan değerlendirilebilecek araçlardan biridir.

Alanya’daki kira piyasası açısından değerlendirme

Alanya’da yerli ve yabancı kiracıların yoğun olduğu, sezona göre hareketlenen bir kira piyasası vardır. Kira bedelleriyle piyasa değerleri arasındaki farkın açılması, kira tespit davalarını sık başvurulan bir yol hâline getirmiştir. Antalya Bölge Adliye Mahkemesinin de görüş ayrılığı yaşanan mahkemeler arasında yer alması, kararın bölgedeki dosyalara doğrudan yansıyabileceğini gösterir. Yabancı kiracılar bakımından ise bildirimin yapılış şekli ve tebligat adresi ayrıca önem taşır. Bildirimin karşı tarafa ulaştığı ispatlanabilir olmalıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için güncel mevzuat ve resmî duyurular esas alınmalıdır.